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父母的房產給子女 怎么給最劃算?
作者:  來源: http://www.jcg2.com/wenxts/n932.html   發布時間:2016-12-10

       爸媽:“孩紙,我們覺得你要是只靠自己奮斗,大概是買不了房子了,要不我們送你一套吧。”

       我:“靴靴爸媽!”(老爸老媽你們沒事瞎說什么大實話……)

       然而,將房產過戶給子女其實不是像送給其禮物一樣簡單,需要走一定的程序,還要支付一些費用。

      尤其是金額較大的房產。對于一線城市居民來說,一套房產動輒幾百萬元,部分面積較大、地段不錯的住宅價值甚至超過千萬元,因此繼承金額如此巨大的財產,通過何種方式以最小的成本取得,確實需要認真思考。

                     

       就目前來說,子女取得父母房產的途徑主要有3種,包括繼承、買賣和贈與。每一種方式所對應的成本各不相同,而且所對應的條件也有所區別,所以到底采用哪種方式,則需要根據不同的情況來作出選擇。

 

       繼承成本最低 但手續繁多


     按照法律規定,房產繼承分為兩種,一是法定繼承,二是遺囑繼承。法定繼承意味房屋產權人只有一個子女,那么產權人去世后房產自然繼承給下一代。但如果房屋產權人有兩個或以上子女,那就需要立遺囑明確房產由哪個子女來繼承,或者其他兄弟姐妹放棄自己的繼承權,才能由其中一個子女單獨享有繼承權。

       優勢:

       子女以繼承的方式獲得父母的房屋,只需要支付公證費和工本費,沒有營業稅、個稅和契稅。

       劣勢:

       1、采用繼承法過戶房產,繼承人需要辦理各種證明,期間要花費大量的時間和精力。

       2、繼承人日后出售此房時,將被征收20%個稅。如果房產證年滿5年且是唯一住房,可免征個稅。

       繼承公證費和房屋評估費是繼承過戶中兩項最大的成本。

      繼承權公證費用主要按照繼承人所繼承的房地產的評估價2%來收取,最低不低于200元。業內人士解釋說,對于父母名下房產的價值,并非自己說了算,需經過具有相應資質的評估機構根據當前市場行情進行評估而定。通常情況下,評估價格與市場價相差不大,所以該費用可基本確定為按市場價2%來收取。

房地產價值評估費用按照階梯式收費,按房產評估價的0.01%~0.5%不等。當然,評估價格越高部分,收取標準越低。

      此外,繼承過戶時應承擔過戶稅費,根據房屋評估價收取0.05%的合同印花稅,同時還收取登記費和權證印花稅等,后兩項費用極低,可忽略不計。

       如以一套總價為230萬元的普通住宅為例,子女繼承該房產時所需負擔的費用不到7.4萬元。

                                       

       贈與更自由 費用也還行

       房產贈與,是指一方當事人自愿將自己的私有房產無償給予另一方所擁有,對方當事人也愿意接受的行為。這種行為一般發生在親屬或朋友之間。除了配偶、子女之外的其他親人,都不能采用繼承的方式,只能選擇贈與或買賣過戶。

       優勢:

       房屋產權人可以自主進行選擇,把房屋贈與任何一人。

       劣勢:

       受贈人出售此房時,將被征收20%個稅。如果房產證年滿5年且是唯一住房,可免征個稅。

       贈與是一種較為經濟的轉讓過戶方式。據了解,贈與方式主要承擔的費用包括契稅、評估費、公證費及少量的過戶費用。

其中,稅費收費標準為3%,房產評估費用按照階梯式收費,按房產評估價的0.01%~0.5%不等,公證費按照評估價的1%收取。

      同樣以上述案例中總價為230萬元的房產估算,采用贈與方式過戶時,所需承擔的稅費約12萬元。

                                                

 

       買賣最為利索

    房屋買賣是指房屋所有權人將自己名下的房產買賣給他人的法律行為。在買賣方式的過戶中,不同的情況,費用也是不同的。

       優勢:

       最常見的過戶方式,無需太多繁瑣的手續,操作便捷,安全省心。

       劣勢:

       買賣過戶,需繳納較多的稅費,造成額外的經濟支出。

       父母與子女之間也可以通過買賣方式完成財產轉移。這種轉讓方式交易成本較高,但卻為日后轉讓省下了不小的開支。

父母將房子“賣給”子女,與普通的交易方式完全相同,并無明顯區別,交易過程中所產生的稅費也與普通房產買賣方式毫無二致。

       房產買賣承擔稅費最高的情形為該房產購買時間不滿2年,且子女名下已有房產,那么,交易雙方要承擔3%的契稅、5%的增值稅以及全額1%的個人所得稅。

        舉例說明,如有人將一套230萬元住宅(普通住宅)轉讓過戶給子女,產生的稅費包括:

       契稅:230萬×3%=6.9萬元;

       增值稅:230萬÷(1+5%)×5%=10.95萬元;

       個人所得稅:230萬×1%=2.3萬元;

       3項共計:20.15萬元。

      有部分城市父母與子女之間的房產買賣行為可自行定價,因而稅負水平大幅降低。如鄭州、揚州等城市,父母與子女之間房產買賣轉讓,合同約定的價格總額可低至最低報稅標準100元,這樣,所有稅費相加不會超過兩位數,因而過戶成本大幅降低。

      

       總而言之 具體問題具體分析

       如何才能選擇到最佳的轉讓方式?三種方式各有利弊和風險,建議讀者根據家庭實際情況選擇最適合的方式。

      繼承過戶方式存在一些限制,在父母在世時是不能辦理的,只有等到父母去世后才能辦理房產繼承。如果考慮為孩子就近入學急于落戶而父母健在,則無法通過繼承這種方式來完成過戶,必須考慮買賣或者贈與方式。

     買賣轉讓這種過戶方式,尤其是在一些可自行確定合同價的城市,由于稅費大幅降低,不失為一種上佳選擇。但這種方式在很大程度上會受到政策影響,近期隨著調控收緊,部分城市名下已經有兩套及以上住房的子女,則會受到現有調控政策限制而無法實現過戶,因此在無法通過繼承方式完成過戶的情況下,則只能通過贈與方式了。

     贈與方式簡單便捷,而且所需承擔的費用也不是很高,這種方式也值得考慮。尤其是在限購的大背景下,部分沒有購房資格的外地人或者境外人士,可以通過這種途徑完成過戶。不過這種方式只適合考慮將房產留作自用或長期出租,而如果今后要出售,這種方式就不太適合了,未來所需面對的高額稅費將會是一個不小的負擔。

 

 

 

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