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購房常識
購房基本步驟
作者:  來源: http://www.jcg2.com/gfcs/n663.html   發布時間:2014-11-18
 

------ 第一步: 制定購房預算 ------ 
  您在決定購房前首先應充分從自身(家庭)收入水平、現有存款額、可獲得的貸款額度及向親友借款額度等資金來源因素正確估算自己的實際購買能力,以便最終確定所要購買的房屋類型、面積和價位,以下五方面是您制定購房預算時應該考慮的內容:
  第一: 正確估量個人資產 
  第二: 選擇適宜的房價 
  第三: 正確估計還貸能力 
  第四: 各項稅費支出 
  第五: 了解物業管理收費

  正確估量個人資產  買房要根據需要和支付能力綜合考慮,先買支付得起的樓宇,再買你喜歡的樓宇,其要訣是審慎地計算您個人凈資產。凈資產值是個人支付能力的底牌,必須認真算出來,對于普通上班族來說還包括三個月支出的總和,以便應急。個人資產中,凈資產是您可隨時支配的款項,對于自住型的購房人來說,通過以小換大,由遠到近,比一次性進入高尚住宅更為實際。因而準確計算個人凈資產是您把握購房能力的前提和基礎。個人凈資產是個人資產減去個人負債的余額。
  個人資產是您擁有的財富,包括:店鋪、汽車、家具、收藏品;現金、外幣、債券、股票;住宅、黃金、珠寶、公積金等。 
  個人負債是您應償還的債務,包括:按揭還貸、汽車分期付款;短期借款等。
  對于廣大工薪層來說,在個人資產中有一項重要內容是住房公積金。住房公積金是由在職職工在其工作年限內,由職工本人及所在單位,分別按職工工資收入的一定比例逐月交存,全部歸職工個人所有,記入職工個人的住房公積金帳戶,由政府設立的公積金法定機構集中管理。目前單位和個人住房公積金的交存度一般為工資收入的6%-10%。 購房者可向住房公積金管理機構申請個人住房公積金貸款,它和銀行個人商業性貸款在貸款對象、貸款額度、貸款期限、貸款利率等方面有很大不同,是一種更優惠的貸款形式。
  選擇適宜的房價   您對個人資產做完估量后,下一步當然要挑選品質好、價錢又不高的住宅了。然而,當您面對眾多可供選擇的商品房時,一定會驚嘆:怎么房價相差會如此之懸殊。其實,房價的制定是有一定規律的,它受到市場和成本制約。這里著重介紹構成目前商品房價格的成本因素。
  商品房價格主要由3大塊組成:一是土地成本;二是開發建造成本;三是利潤、稅費、銷售等費用。以目前的內銷商品房來看,價格的構成要素絕大部分比重在前二者。
  其次,發展商的開發建設成本也存在著差異。如在前期的拆遷過程中,舊式居民區人口密度大,拆遷安置工作難度大、代價高,而遇到拆遷廠房等,則要順利得多,費用也較小。另外,發展商開發的房產所選用的結構類型也直接導致成本的差異:一般普通六層的多層住宅為磚混結構,其建造費用一般在1000—1200元/平方米,而25層左右高層建筑,一般選用框架———剪刀墻結構,造價在1800—2000元/平方米左右。兩者相比較,高層建筑建造成本要高出80%左右。 
  再次,如發展商開發周期短,預銷售情況好,資金回籠快,資金成本自然較低,這樣也能降低成本。其他包括發展商讓利、管理銷售費用低、享受優惠政策等,也能導致總成本的差異,從而影響房價。
  綜上所述,主要是從成本角度談了商品房價格的組成,但大家應該記牢一點,真正決定房價的,不是成本,而是市場因素。如個別區段,某些開發商由于是在1993年房地產最熱的時候入市的,拿地成本高,建筑原材料是在天價的時候購入,還沒建完就遇宏觀調控,房地價陷入低谷,銷售景況慘淡,苦苦支撐到現在,資金成本已高得驚人,成本價位肯定是高高在上了。而此時,該區段又新上了許多近年才批的項目,各方面成本都較低,房型格局也新穎,價位還低,在這種情況下,競爭的優劣是顯而易見的。所以說,房價的最終成因,還要回歸到市場的認同,您可以根據實際購買力充分參照房價的成本和市場構成因素最終決定適宜的房價水平。
  正確估計還貸能力   目前,銀行個人商業性住房貸款額度最高為購房價款的70%,居民個人購房時必須要有不低于購房價款30%的首付款。根據中國人民銀行有關規定,商業性個人住房貸款利率依據貸款期限不同,實行不同檔次利率,在貸款額度一定的條件下,貸款期限每增加一年,貸款利息負擔增加,同時月均還款額下降一般來說,對購房者有利的貸款期限在五年以上,十年以內,因為在這個范圍內,月均還款額下降較快,每月還款的壓力差距較大。現在銀行是按貸款本金和貸款期限計算貸款本息的月均償還額,另一方面借款人也可以根據自己家庭月收入的多少,確定要用于購房消費,償還銀行貸款本息的數額,然后選擇自己認為合適的貸款期限,來計算自己最多能申請多大額度的貸款。我們為您準備了貸款額度計算工具,不妨試一下!
  各項稅費支出   稅費在房產買賣過程中占有相當重要的位置,因此了解稅費項目種類及繳納的方式對買房者來說很有必要。
 
  購買房產時涉及到的稅共有8種,包括營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、固定資產投資方向調節稅、房產稅、印花稅、城鎮土地使用稅和契稅。個人購買住宅要繳納的稅是印花稅和契稅。印花稅由稅務局按房價的0.05%收取;契稅一般為房價的4%
  購買房產時涉及到的雜費主要有: 房屋買賣手續費:買賣雙方各為房價的0.5%;公證費:買賣雙方各為房價的0.4%;律師費:外銷房按律師事務所所定標準收取;委托辦理產權手續費:為房價的0.3%;物業管理費:按國家及北京市規定及房屋的特殊情況收取物業管理費;房產權證費:每件4元;產權初始登記費:0.3/每平方米建筑面積;房屋保險費:公積金(包括組合貸款):總房價的0.05/年;按揭貸款:總房價的0.1/年。抵押登記費:房地產抵押登記費(按總房價分段計算)100萬元以下〔含100萬元〕的部分:0.1%;超、過100萬元至200萬元(2000萬元)的部分:0.04%。
  了解物業管理收費   物業管理收費是指物業管理公司因提供管理及服務向業主或使用人收取的報酬。物業管理公司管理服務費的高低直接與管理服務對象、內容及其業務量有關。

  特別值得提出的一點是,購買商品房入住后需繳納的物業管理費是大多數購房人未能考慮到的,而本文所列收費標準只是普通住宅的標準,其它高級公寓、別野區的物業管理收費實行政府指導價,標準還會更高一些。因此提醒購房者在購買前應多了解一些購房中的相關知識,做到心中有數。另一方面發展商或中介商在銷售房屋時對這一問題也應明確告知購房者。

------ 第二步: 挑選舒適住宅 ------ 
  第一: 住宅的類型 
  第二: 選房的關鍵問題 
  第三: 測算住宅的面積 
  第四: 挑選適合的戶型 
  第五:查找房源

  住宅的類型
  按使用類型分類
  1.單元式住宅:單元式住宅,又叫梯間式住宅,是以一個樓梯為幾戶服務的單元組合體,一般為多、高層住宅所采用。單元式住宅的基本特點:(1)每層以樓梯為中心,每層安排戶數較少,一般為24戶,大進深的每層可服務于58戶,住戶由樓梯平臺進入分戶門,各戶自成一體。(2)戶內生活設施完善,即減少了住戶之間的相互干擾,又能適應多種氣候條件。(3)建筑面積較小,可以標準化生產,造價經濟合理。(4)仍保留一定的公共使用面積,如樓梯、走道、垃圾道,保持一定的鄰里交往,有助于改善人際關系。單元式住宅一經建造使用,便被社會所接受,并推廣到世界絕大多數國家和地區。 
  2.公寓式住宅:公寓式住宅是相當于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市,大多數是高層大樓,標準較高,每一層內有若干單獨使用的套房,包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等,還有一部分附設于旅館酒店之內,供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。 
  3.花園式住宅(別墅):花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓,即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓,建筑密度很低,內部居住功能完備,裝修豪華,并富有變化,住宅水、電、暖供給一應俱全,戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準,一般為高收入者購買。
  按建筑結構分類
  1.磚混住宅:磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。磚混結構住宅中的“磚”,指的是一種統一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚,如空心磚等。“混”指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件,包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐、這些配件與磚作的承重墻相結合,可以稱為磚混結構式住宅。由于抗震的要求,磚混住宅一般在56層以下。 
  2.框架結構住宅:框架結構住宅,是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱,再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質板材隔墻分戶裝配而成的住宅。適合大規模工業化施工、效率較高,工程質量較好。
  3.鋼混結構住宅:這類住宅的結構材料是鋼筋混凝土,即鋼筋、水泥、粗細骨料(碎石)、水等的混合體。這種結構的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經久耐用等優點,并且房間的開間、進深相對較大,空間分割較自由。目前,多、高層住宅多采用這種結構。其缺點是工藝比較復雜,建筑造價較高。 
  4.躍層式住宅:躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點是,內部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法,住宅占有上下兩層樓面,臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置,上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯接。躍層式住宅的優點是每戶都有二層或二層合一的采光面,即使朝向不好,也可通過增大采光面積彌補,通風較好,戶內居住面積和輔助面積較大,布局緊湊,功能明確,相互干擾較小。不足之處是安全出口相對狹小。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設較多。近年來在北方城市的一些高級住宅設計中,也開始得到推廣。 
  5.復式住宅:復式住宅是受躍層式住宅啟發而創造設計的一種經濟型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層,實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層,兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅(復式為3.3米,而一般躍層為5.6米),復式住宅的下層供起居用,炊事、進餐、洗浴等,上層供休息睡眠和貯藏用,戶內設多處入墻式壁柜和樓梯,中間樓板也即上層的地板。因此復式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點,特別適合于三代、四代同堂的大家庭居住,既滿足了隔代人的相對獨立,又達到了相互照應的目的。雖然復式住宅在設計施工和使用上有面寬大、進深小、部分戶型朝向不佳、自然通風采光較差,層高過低、隔音、防火功能差,房間的私密性、安全性較差等缺點,但這種精巧實用的住宅類型,由于經濟效益十分明顯,價格相對偏低,必然會成為住宅市場上的熱銷產品。
  選房的關鍵問題 
  1.要求賣方提供合法的證件 賣方應提供的證件包括產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件。
   產權證件是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。 身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。 
   資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格,例如:商品房出售要查驗出售方房屋開發經營資格證書;代理人要查驗代理委托書是否有效;共有房屋出售,需要提交其他共有人同意的證明書等等。
   其他證件是指:出租房產,要查驗承租人放棄優先購買權的協議或證明;共有房產,要查驗共有人放棄優先購買權的協議或證明;中獎房產,要查驗中獎通知單和相應的證明等。
  2.查驗所購房產產權的來源查驗的具體方式是:向有關房產管理部門查驗產權記錄。包括:①原房主是誰,假如為共有財產,要注意各共有人的產權比重及擁有權形式;②檔案文號,即該交易的文件編號,假如查詢者希望獲得整份文件,可依此編號向有關方面取閱該份文件副本;③登記日期,此日期為該宗交易的簽訂日期;④成交價格,即該項交易的成交價,查詢者應注意如果成交價是注明“部分成交價”,則代表該成交價不單只包括該房屋,并且包括其他房地產成品;⑤其他內容,如房屋平面圖等。 
  3.查驗房屋有無債務負擔 房屋產權記錄只登記了房主擁有產權的真實性以及原始成交情況,至于該房屋在經營過程中發生的債務和責任,則必要查驗有關的證明文件。包括:抵押貸款的合同、租約等,不要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的來源,從而對該房產有更深的了解。另外,購房者還需了解的內容有:所購房有無抵押,房屋是否被法院查封等。 
  4.交通狀況 無論在何處購房,交通都是必須要考慮進去的主要因素,即便是有私家車,道路條件好、進出方便、有停車車位也才算是物盡其用。不過對于大多數購房者來說,考慮交通問題主要是需要這里的公共交通是否方便。
  5.社區環境 居所內外環境品質的提高更是體現居住質量的核心所在。只有在好的、高品味的社區之中,所謂的佳居才會物有所值。人們選擇住區環境時,一般要從以下幾個方面去審視:對社區內部環境的要求,一是小區內要有較好的綠化,形成園林式的小區;二是要社區內無干擾、噪音,給居民一種安靜、安全的感覺;三是社區居民要有相當的文化層次,物業管理部門努力營造較好的文化氛圍,既充分保證居民的生活隱私,又為居民提供和諧相處和交流的機會。社區內的居住區、休閑活動區、公共事務區、商業區要相對隔離,并且要比例適當;另外住區內除去戶型設計適應居民的選擇需求外,學校、醫療、商業服務設施面積要與住區人口成正比。社區內的停車車位、綠化帶的比例一定要高。再有就是要看社區物業管理是否完善。 
  測算住宅的面積
  在我國大部分城市,根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》的規定,房屋銷售仍按建筑面積計算價格,那么單元住宅的銷售面積怎樣測算?商品房按“套”或“單元”出售,商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積)與應分攤的公用建筑面積之和。
  
  商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積
  
  套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積 
  
  套內使用面積的概念是每套住宅戶門內除墻體厚度外全部凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁柜(不包括吊柜)、戶內樓梯(按投影面積)。利用坡屋頂內空間作房間時,其一半的面積凈高不低于2.1米,其余部分最小凈高不低于15米,符合以上要求的可計入使用面積;否則不算使用面積。每戶陽臺(無論凹、凸陽臺)面積在6平方米以下的,不計算使用面積;超過6平方米的,超過部分按陽臺凈面積的12折算計入使用面積。 
  套內墻體面積:商品房各套(單元)內使用空間周圍的維護或承重墻體,有共用墻及非共用墻兩種。品房各套(單元)之間的分隔墻、套(單元)與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共用墻,共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。 
  陽臺建筑面積:按國家現行《建筑面積計算規則》進行計算。
  單元分攤的公用建筑面積由兩部分組成:①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積;②各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等,作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。
  公用建筑面積按以下方法計算:
  整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內建筑面積之和,并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積,即為整棟建筑物的公用建筑面積。 
  將整棟的公用建筑面積除以整棟的各套套內建筑面積之和,得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。用建筑面積分攤系數=公用建筑面積套內建筑面積之和。
  公用建筑面積分攤計算:各套(單元)的套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數,得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。 分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積一般高層住宅公建分攤系數為04左右。
  挑選適合的戶型
  在新的住宅設計規范未實行之前,住宅戶型面積指標是以“室”來劃分的,“室”一般是指居住建筑中的居室和起居室。通常來說,住宅中不小于12平方米的房間稱為一個“一室”,6—12平方米房間稱為半“室”,小于6平方米,一般不算“間”數或“室” 數,因而,住宅戶型又可分一室戶、一室半戶、二室戶、二室半戶、三室戶、多室戶等。 
  面對發展商提供的各種戶型,購房者常常難于做出正確選擇。那么購房時,應重視什么因素呢?
  功能分區要合理:功能分區主要是指動靜分區。一般來說起居室、餐廳和廚房是住宅中的動區,它應靠近入戶門設置;臥室是靜區,它的位置應比較深入;衛生間設在動區與靜區之間,以方便使用;同時室內交通線應盡可能便捷。 
  空間尺度要舒適:起居廳:應該寬敞、明亮、通風、有較好的朝向和視野,采光口和地面比例不應小于17。由于起居廳兼交通廳,所以在廳中的門應盡可能減少,留出足夠擺放家具的穩定空間。廳宜做成長方形,其寬度不應小于3.3米,深寬比不宜大于2。若入戶為起居廳時,宜在入口處設一過渡空間,以增加戶內的私密性和滿足使用功能的需要。
  臥室:主臥室最好有好的朝向,寬度不宜小于3米,面積大于12平方米。大面積戶型的主臥室應帶一個專用衛生間。如戶內僅設一個衛生間,那么衛生間應放在主臥室附近。次臥室的面積宜大于10平方米。
  餐廳:和起居廳空間宜相對獨立,既有關系又有分隔。餐廳如獨立設計,最好做成明餐廳,凈寬度不宜小于2.4米。
  廚房:應與餐廳密切聯系,直接對外采光通風。凈寬度不應小于1.5米。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。廚房宜帶一服務陽臺。
  衛生間:帶浴缸的衛生間凈寬度不得小于1.6米,如為淋浴則凈寬度不得小于1.2米。對著起居室的衛生間應設前室,將洗衣機放在前室內。衛生間的大小應與整幢戶型的面積標準相一致。
  陽臺:為了保證起居廳有良好的視野和采光,陽臺欄桿高1.1米,但其實體的欄板應降至850900毫米(上加橫欄桿),或將封陽臺的圍護結構做成全透明或部分透明。起居廳也可做成落地窗,外加透空欄桿。
  儲藏間:可不對外采光通風。對于面積標準較高的戶型應設儲藏空間。
  戶型缺陷要當心
  按照合理的比例起居廳的面積標準大于主臥室,次臥室,廚房、衛生間的面積相應地也應大一些。有缺陷的戶型一般具有如下特點,挑選時務必仔細辨別:起居廳大而不當,即面積標準高而居住水平不高,如對著起居廳的門多,起居廳無穩定的空間;1、起居廳的采光口小或采光口凹槽深,使起居廳較暗;2、起居廳視野差,起居廳窗不應正對墻面;3、起居廳的形狀不好或尺度不合理;4、入戶無過渡空間;5、餐廳面積過大或過小;6、主臥室的寬度小于3米或面積過小;7、戶內交通線長;8、衛生間距主臥室遠或對著起居室的衛生無前室;9、四居室的戶型主臥室不帶專用衛生間以及無儲藏空間;10、功能分區不合理;11、各功能空間面積比例不當;12、躍層戶型室內樓梯的位置不當;13、衛生間、廚房寬度不夠等等。
  查找房源
  搜集住宅信息的渠道很多,包括媒體廣告、房地產交易會等等;網上找房可謂是目前最新、最快、最便捷的渠道,只需輕點鼠標,眾多樓盤總有一款適合您。還不馬上行動,即便沒有發現中意的房子也不要緊,發個需求廣告,靜等房主送上門。

------ 第三步: 辦理購房程序 ------
  第一:慎重選擇地產商
 
  第二:辦理房產交易的一般程序 
  第三:謹慎簽訂購房合同

 

  慎重選擇地產商 
  由于商品房不同于一般商品,購置手續繁瑣,技術性強,稍有不慎,就吃虧,甚至造成終身遺憾。因而,買房一定要對房子的開發商了解清楚。購房如何選擇房地產公司呢?專業人士提出了一問、二看、三考察的方法。
  詢問主管部門。首先,購房者可以在選定住房后,再到一些行政主管部門去詢問。一般而言,這些開發公司都與各城市的房地產管理部門有關系,房地產管理部門對這些房地產開發公司應該是比較了解的。購房者對這些公司開辦的時間、開發的項目、資信情況、一些工程質量檢測情況等方面了解后,發現這家房地產開發公司在各方面都表現較好時,可考慮購買該公司的商品房。反之則應盡量避免選購該公司開發的商品房。
  到公司辦公處觀看。按照通常的市場規則,實力雄厚、信譽好的房地產開發公司,在各方面都注重自己的企業形象,無論是對消費者,還是對其他的供貨單位,都有良好的信譽。如果你到一家房地產開發公司去發現其辦公地點管理井然有序,上門討債者少,出現糾紛少,這家房地產公司應該是可靠的。反之,如果討債者紛紛,為房產主鬧糾紛的多,則這家公司資信有問題,是靠不住的。 
  考察已啟用的住宅區。為了徹底了解房地產開發公司的情況,可根據在房地產管理部門了解到的情況,到他們已開發的住宅區去了解。在這些已經售出的住宅里考察時,可分兩步走。一是先看周圍的環境,如果環境好,則這家公司在物業管理上較負責。如果垃圾遍地,環境差,則物業管理有缺陷。二是到住戶中去探問,如果開發公司房建得好,管理好,收費合理,住戶會有好評價的。如果質量差,管理亂,收費過高,住戶會毫不留情地講出來。三是看,可在已經入住的房中看質量如何。一般入住后的房屋經過一二年后都容易發生缺陷和質量問題。
  如果發現不行,就不要去購買,因為購房畢竟是一件大事。 
  辦理房產交易的一般程序 
  商品房交易是一種不同于一般商品買賣的特殊商品的交易行為,由于其交易標的額巨 大,交易時手續極為繁瑣,并且交易需要一個相當長的時間過程,因此購買商品房必須要按照嚴格的程序辦理,這種交易行為才能順暢。按照規范的操作方式,在購買商品房時,購房人整個的購房過程最好委托律師按照一定的法律程序來辦理,這樣購房契約的簽訂才會嚴謹,所購房的安全性才會有保障。
  在購買商品房時,一般情況下,交易雙方都應該按照以下基本程序辦理: 
  一、簽訂認購書。 商品房銷售工作開始后,開發商或代理商通常會設立售樓處。經過宣傳廣告,購房人在得到信息后,會到售樓處簽訂認購書,并交納定金,銷售方應將簽約須知及有關的宣傳資料和相關文件交給購房人,并應實事求是地向購房人介紹項目的進展情況。簽訂認購書是商品房銷售程序的第一個環節,買賣雙方所簽訂認購書的主要內容應包括: 1.賣方,即發展商名稱、地址、電話;銷售代理方名稱、地址、電話。認購方名稱/ 姓名、地址、電話、身份證件種類,指定律師所名稱、地址、電話。 2.認購物業。 3.房價〔型、面積、單位價格(幣種)、總價〕。 4.付款方式:一次付款、分期付款、按揭付款。 5.認購條件:簽訂認購書應注意事項、定金、簽訂正式契約的時間、付款地點、帳戶、 簽約地點等。
  當購房人在售樓處簽訂完認購書后,銷售方應給購房人發放《簽約須知》,以使其清楚 下一環節及簽約的有關細節。《簽約須知》是購房人在簽約前應細讀的重要文件,只有看懂并搞清其中的全部條款內容,才可以保證下一步順利簽約。《簽約須知》的主要內容包括: 1.簽約地點。 2.購房者(個人、公司)應帶有關身份證件、公司文件前去簽約。 3.購房者若委托他人簽約,有關委托書的說明。 4.有關付款憑證的說明。 5.繳納有關的稅費說明:印花稅(房價0.5‰)、契稅(房價3%—6%)、手續費1%、房權屬登記費0.3元/平方米、權證工本費、權證印花稅和有關公證費等。 
  二、簽訂買賣契約:購房人在售樓處簽過認購書后,應在規定的時間內會同自己的律師到售樓處(外銷房應 到代理商指定的律師樓)簽訂正式買賣合同。律師負責簽約事宜、起草補充協議、審核契約須知、制定稅費明細表、按揭須知,審查付款情況,制定簽約付款進程表等文件。銷售方律師還要審查購房人身份證件,確定其契稅繳納類別,并向對方提供法律咨詢服務。簽訂買賣契約是銷售過程中最重要的一個環節,契約也是銷售中最重要的法律文件,它規定買賣雙方的權利和義務。每一個購房人花巨額資金購買房產,都要對契約的每一條逐句審查、詢問。 
  預售契約的主要條款包括: 1.土地使用權及房產名稱。 2.購房人購買房產及交付定金。 3.購房人購買房產的面積及土地使用權面積和年限。 4.房價(單位面積、總價) 5付款方式。 6.賣方違約條款(未按期交房) 7.賣方質量違約條款。 8.賣方保修條款。 9.買方接受物業管理公司管理條款。 10.預售登記條款。 11.轉讓條款。 12.過戶條款。 13.解決糾紛條款。 
  另外,預售契約和買賣契約內容較簡單,發展商可以增加補充協議。補充協議主要內容 有: 1.限制買方擅自改變室內結構條款。 2.賣方因不可抗力延期交房免責條款(包括供氣、供暖等) 3.房屋實際交付后,賣方免除損害責任條款。 4.不可抗力對房屋造成損害,賣方免責條款。 5.具體轉讓條款。 
  三、辦理預售登記及轉讓
  登記:辦理預售登記對保護房屋交易雙方權益十分重要,對履約有所保障,只有辦理完 預售、預購登記后協議方才生效。簽訂契約30日內,買賣雙方應到市房屋土地管理局市場處辦理預售/預購登記手續。買賣雙方共同委托律師辦理上述手續。
  轉讓:買方如轉讓其預購的商品房,買方與轉受讓入應在預售契約上做背書,在背書簽 字之日起十五日內,雙方持有關證件到市場處辦理轉讓登記,在轉讓登記申請表上簽字,市場處在辦理轉讓登記之日起十日內通知賣方。 
  四、辦理入住  在購房人入住前,發展商要統一審查其付款情況,律師協助審查,每期付款的底單復印件都要給銷售商律師樓立檔保存。在最后入住時供審核。由律師發入住單。 
  五、安排簽訂管理公約  預售契約或買賣契約有接受管理公司的管理條款,所以入住前,必須安排買方與管理公司簽訂管理公約,交納維修基金及各種費用。 
  六、辦理產權過戶、領取房產證  發展商最后要為購房人(此時也可稱為業主)辦理房產過戶手續,最終辦理產權證。 
  謹慎簽訂購房合同
  1.從何處取得購房合同示范樣本。建設部與國家工商局于19956月聯合下發了商品住房銷售合同示范樣本。該合同樣本載明了《城市房地產轉讓管理規定》的主要合同條款,并注重維護消費者的合法權益,是內容較為全面、公平的格式合同。消費者購房時,既可以參照該合同范樣本,也可以直接用示范樣本與開發商簽約。消費者可以到以下部門取得該合同示范樣本:(1)各地工商局合同管理部門;(2)各地建委開發辦;(3)各地房管局市場處。 
  2.審查發展商的資格。審查發展商的資格即審查發展商是否具有合同簽約的主體資格。一個合格的發展商應該有房地產開發經營范圍的企業法人營業執照、立項批復、國有土地使用權證、建設用地規劃證、建設工程規劃證、開工證、內(外)銷許可證,如果是現房,還應有工程驗收合格證。購房者應在簽約前向發展商索要上述證照,查看審核。特別是國有土地使用權證、銷售許可證和房屋質量合格證要認真審查,必要時復印留存。只有發展商具備了上述證照文件,才能證明共享有該房產開發的主體資格,其所簽訂的合同才能是合法有效的合同。 
  3.購買商品房在審查土地使用證時,要注意看是否蓋有市房屋土地管理局的公章,是否是“有償使用”。若標有“臨時”字樣,則說明開發單位還沒有正式取得土地使用權;果缺少銷售許可證,則說明發展商的銷售權利不具有合法性;另外在審查銷售許可證時,還應查看上面批準銷售的面積、地點、項目名稱、預售內容等條款。 
  4.合同的具體要款。根據《中華人民共和國經濟合同法》的規定,但凡合同都必須經具備以下幾方面的具體條款:標的;數量和質量;價款和酬金;履行的期限、地點及方式;違約責任。有關房地產購銷合同的制定,目前可參考的是國家建設部和國家工商局制定頒布的《商品房購銷合同(示范文本)》,必要的時候,買賣雙方仍需簽訂有關的補充協議,特別是有關房屋面積和購房人付款方式等關鍵條款,一定要有細節性的明確約定。 
  5.合同關鍵條款細節。 
  (1)有關房屋面積方面的條款。購房者在簽訂購買現房時合同時在此條款中要求寫明建筑面積,及建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平米數,使用面積平米數,建筑面積與使用面積的比例;購買預售房還要注意暫測面積與實測面積的誤差問題。根據《民法通則》此條款應如此表述“誤差在3%之內(含3%),視為正常誤差,但誤差部分應按實際面積在合同中規定的單價重新結算;若誤差超過3%,則視為賣方違約,賣方應承擔約責任。” 另外,所購樓的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應在合同中寫明或作為附件。 
  (2)關于價格、收費、付款額同的條款。價格條款應比較明確,應有細項約束發展商不得隨意加價,不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中,應明確、詳細規定付款方式,如繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間、數額等。 
  (3)關于不可抗拒力。房產銷售合同有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導至逾期交房,不承擔責任。”這樣的表述。我國《民法通則》第一百五十三條規定:“本法所稱的‘不可抗力’是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況,如:地震、火災、戰爭等。”依照此法,房產買賣合同中設定有關了延伸、擴張。但售房方不能把發展商自己的過錯,如:對市場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力,同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力,從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時,應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
  (4)有關房屋質量的條款。購房者在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如:臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級;建材配備清單、等級;屋內設備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等質量要求都應涉及到。合同中還可以規定房屋的保質期、附屬設備保持期等。 
  (5)售后物業管理的條款。這是購房人在簽合同時容易忽略的內容。目前我國對于物業管理方面的法律、法規及相關政策尚不健全,房產買賣雙方責任不好界定,但購房人還是可以從以下幾個方面進行把握,如:業主對物業管理公司的選擇權利;業主對物業管理方式確定的權利;物業管理公司的職責范圍;物業管理費標準的制定等。保證購房人入住后水、電、氣供應,保安、房屋維修、公用設施、郵政、通訊等服務到位,并按規定收取物業管理費。

------ 第四步: 申請住房貸款 ------ 
  第一: 為何選擇貸款購房 
  第二: 住房貸款有哪幾種 
  第三: 住房貸款的申請條件和所需證明資料 
  第四: 申請住房貸款的程序 
  第五: 住房貸款如何償還

  為何選擇貸款購房
  在現代社會,經濟頭腦比較敏銳的購房者即便有足夠的資金,也會選擇貸款購房的方式,這樣可以把剩余的自有資金投向收益更高的領域,像證券、期貨、外匯、經營等等方面,這在深圳、上海等投資意識比較強的城市是非常普遍的一種現象。對普通購房者而言,即使不另外投資,但如果有未到期的存款、國債等等,也不要盲目變現購房,應該先權衡得失,也許貸款是更合算的選擇。此外,如果從購房投資角度考慮,貸款更是很重要的一種投資工具,這在經濟學上被稱為“杠桿作用”。
  例子: 某人購入單價5000元/平方米共100平方米的住房,擬在投資收益率達到30%時出售: 如果購房總價50萬元均為自有資金支付,那么要達到升值30%需要該住房出售單價達到6500元,這其中的難度是很大的;但是,如果該人將50萬元自有資金作為50%首付款購買兩套住房,不足部分以貸款50萬元補足,那么這兩套住房只要單價上升15%,達到5750元,則兩套住房總價為(5750×100×2115萬元,歸還50萬元貸款后凈得65萬元,和50萬元自有資金相比,投資收益率已達到30%。但是單價從5000元上升為5750元可比上升為6500元容易得多,也快得多。
  以上沒有考慮貸款利息,但是即便考慮貸款的資金成本,借助貸款也是事半功倍的投資捷徑,這就是所謂的“杠桿作用”,借助貸款的比例越高,杠桿作用越明顯,讀者可以算一算。當然,需要提醒注意的是如果房價下跌,杠桿作用同樣生效,損失也會增加。
  住房貸款有哪幾種
  購房貸款資金的財務安排涉及的內容很廣,但最主要的不外乎購房貸款的額度(成數)、期限和利率這三大問題。在介紹上述三大問題之前,有必要向購房者再次說明目前現行的三種貸款方式:個人住房貸款、個人住房委托貸款和個人住房組合貸款。個人住房公積金貸款是由商業銀行提供的商業性貸款;個人住房委托貸款是公積金管理中心委托商業銀行發放的政策性貸款;個人住房組合貸款是前兩者的組合。
  住房公積金貸款:對于已參加交納住房公積金的居民來說,貸款購房時,應該首選住房公 積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質,貸款利率很低,不僅低于同期商業銀行貸款利率(僅為商業銀行抵押貸款利率的一半),而且要低 于同期商業銀行存款利率,也就是說,在住房公積金抵押貸款利率和銀行存 款利率之間存在一個利差。同時,住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關手續時收費減半。
  個人住房商業性貸款:以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用,限定條件 多,所以,未繳存住房公積金的人無緣申貸,但可以申請商業銀行個人住房擔保貸款,也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所 需資金額的比例不低于30%,并以此作為購房首期付款,且有貸款銀行認可的資產作為抵押或質押,或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息 并承擔連帶責任的保證人,那么就可申請使用銀行按揭貸款。
  個人住房組合貸款:住房資金管理中心可以發放的貸款,最高限額一般為10-39萬元,如果購房款超過這個限額,不足部分要向銀行申請住房商業性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業務可由一個銀行的房地產信貸部統一辦理。組合貸款利率較為適中,貸款金額較大,因而較多被貸款者選用。 
  個人住房委托貸款(公積金貸款)最劃算,個人住房貸款(商業性貸款)利息負擔最重,但具體的還款差別有多大,我們不妨再列表進行一下比較。 
  比較:假設某購房者夫婦二人欲購買一總價50萬元的住房,以自有資金支付首付款30%,即15萬元,其余35萬元申請15年貸款。夫婦二人月收入為6000元,月公積金繳存比例為20%(企業與個人各負擔一半),現公積金總額為4萬元。 商業性貸款的利息負擔比政策性貸款高得多,達到了13,月還款額多出10%,總額多出近5萬元,可不是個小數目。如此看來,自然應該選擇個人住房委托貸款,但是不行,這對夫婦不能完全依靠個人住房委托貸款,即便他們現有的公積金達4萬元,就是按10倍的較低倍率計算他們也可申請40萬元的公積金貸款,但因為政策性貸款最高限額只有30萬元,因此35萬元還是不可以的。因此,這對夫婦只有退而求其次,選擇個人住房組合貸款。 那么,他們每月的還款負擔承受得了嗎?說起來他們每月還款278145元,但其中一部分可以由他們還款期每月繳存的公積金抵付,金額最多可以達到總收入的20%,即1200元/月,那么他們需要自行支付的供樓款只有(>2781451200158145元/月,和他們6000元的月收入相比負擔是很輕的了。不過,如果沒有公積金的支持,完全依靠商業貸款,那么每月還款負擔還是比較重的,但占總收入50%左右的供樓負擔還是可以接受的。建議購房者在確定購房預算時不妨仔細算一算,多列出幾種選擇比較一下再去申請相應的貸款。
  住房貸款的申請條件
  個人住房貸款的發放對象是具有完全民事行為能力的自然人,即年滿18周歲的公民。 申請個人住房貸款需具備以下條件:具有城鎮常住戶口或有效居留身份;有穩定的職業或收入,信用良好,有償還貸款本息的能力;具有購買住房的合同或協議;不享受住房補貼的以不低于所購住房全部價款的30%作為購房的首期付款;享受住房補貼的個人承擔部分的30%作為購房的首期付款;有貸款人認可的資產作為抵押或質押,或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人;貸款人規定的其他條件。
  申請個人住房貸款應向銀行提供下列材料:身份證件(指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件);有關借款人家庭穩定的經濟收入的證明;符合規定的購買住房合同意向書、協議或其他批準文件;抵押物或質物清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押或質押的證明;保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明;申請住房公積金貸款的,需持有住房公積金管理部門出具的證明;貸款人要求提供的其他文件或資料。 
  申請個人住房貸款的程序 
  商業性貸款:大致程序為:向銀行提出貸款申請,銀行審查同意后簽訂貸款合同和擔保合同,按要求到當地房地產管理部門、保險公司、公證等部門辦理抵押登記、保險和公證手續,在到銀行辦理貸款手續。 
  公積金個人房貸申辦程序 
  第一步:借款申請人提出貸款意向,領取有關材料。申請人到其交存住房公積金的北京市住房資金管理中心或所屬分中心(以下簡稱管理中心)提出貸款要求,向貸款經辦人員如實介紹其所購房屋情況,本人及配 偶的工作和收入情況,希望申請的金額和期限,其住房公積金的交存情況,可以提 供什么樣的擔保,同時領取借款申請表及有關材料,由經辦人員給申請人初步建議,告訴其需要準備的材料。
  第二步:借款申請人提出書面申請。申請人按照經辦人員的要求準備齊全的文字材料,請經辦人員審核。文字材料主要指:如貸款申請人購買商品房,申請人需提交填寫好并由單位蓋章的借款申請 表、認購書或購房合同、有效身份證、戶口本、結婚證;如貸款申請人購買房改房 (單位售房、房管所售房),申請人除上述材料外,還須提供房改售房的方案復印件、售房方案的批復復印件、所售房屋的大產權(售房單位產權)或確權證明復印 件;如貸款申請人購買安居房、集資建房等其它形式住房,須按照管理中心的要求 提供相應的材料。 
  第三步:評估。對于購買商品房等需要評估的貸款,貸款經辦人員對上述材料審核無誤后,給 借款申請人以初步意見,并開具抵押物審核評估通知單,借款申請人持單到評估機構對貸款房屋進行評估。對于購買房改房、安居房等不需要評估的貸款,按照第五 步辦理。 
  第四步:開具貸款承諾。評估完畢后,借款申請人持評估報告再次到管理中心,經辦人員進一步綜合評估結果對貸款申請進行審核。對于未簽立正式購房合同的申請人,貸款經辦人員審 核同意貸款后開具貸款承諾書,借款申請人持之到開發商處簽立北京市房屋土地管 理局統一印制的標準購房契約文本,購買期房者須辦理預售登記。 
  第五步:開具《調查通知單》。借款申請人持所有文件(身份證、戶口本、結婚證、借款申請表、正式購房合同、購商品房等需評估貸款的評估報告、購買房改房貸款的房改售房方案復印件、 方案批復復印件、大產權或確權證明復印件、貸款經辦人員要求的其它文件)到管 理中心,經辦人員審查后,確定貸款額度、貸款期限、擔保方式,并開具《調查通知單》。經辦人員每日將《調查通知單》登記后錄機。 
  第六步:銀行調查。借款申請人拿到《調查通知單》后,要到《調查通知單》上注明的銀行經辦機構,由銀行經辦機構對貸款進行調查,并指導借款申請人填寫有關的貸款合同。需 要蓋章的合同(如保證合同、收押合同)到有關部門加蓋公章、采用財產抵押擔保 或購買購房綜合險的辦理有關保險手續,采用保證擔保的銀行對保證單位進行審核調查。 
  第七步:簽署委托合同、委貸通知單。銀行經辦機構對貸款調查完畢后將有關材料送管理中心,并告知借款申請人等待通知。管理中心根據銀行的調查意見對所有貸款材料、合同進行審批,審批同意 后與銀行經辦機構簽立委托合同和委貸通知單,通知銀行可以辦理放貸手續。
 第八步:劃款。銀行在放貸前準備工作完畢后確定具體放款日期,通知借款人,并于放款日 (或提前一兩天)填寫《個人住房擔保委托貸款撥款明細單》加蓋銀行經辦機構公章后到管理中心辦理劃款手續。管理中心貸款經辦人員對撥款明細單審核后開具撥 款通知單,通知財務人員開具有關劃款單據。經辦人員根據撥款通知單、撥款明細 單登記后第二次錄機。 
  第九步:放款。借款人于放款日到銀行辦理放款手續,貸款將直接撥付至售房單位帳戶。貸款 的審查發放手續完畢。 
  住房貸款如何償還
  償還貸款本息的方式由借貸雙方商定,并在借款合同中載明,貸款期限在一年以內(含1年)的,實行到期一次還本付息,利隨本清,貸款期限在一年以上的,按月歸還貸款本息,即分期還款。目前最常見的分期還款方式主要有兩種: 
  一種是等額本息還款法,即每月以相等的額度平均償還貸款本息,直至期滿還清,其每月還款額的計算公式是:每月償還貸款本息金額=貸款本金×月利率(1+月利率)還款月數÷(1+月利率)還款月數-1 遇利率調整及提前還款時,應根據未償還貸款余額和剩余還款期數對公式進行調整,并計算每期還款額。

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